Frågor och svar · Huddinge kommun
Vanliga frågor om OVK i Huddinge
24 frågor om obligatorisk ventilationskontroll i Huddinge: intervall, kostnad, ansvar, tillsyn och det som är särskilt för områdets bestånd. Svaren länkar till guiderna.
Grundfrågor
Hur ofta ska OVK göras?
Vart tredje år för flerbostadshus, kontor och liknande med FT eller FTX, vart sjätte år med självdrag, F eller FX, och alltid vart tredje år för förskolor, skolor och vårdlokaler (BFS 2011:16 3 §). Villor är undantagna från återkommande OVK.
Vad kostar OVK i Huddinge?
Från 3 500 kr ex moms för en liten förening; per lägenhet 500–750 kr vid frånluft och upp till 1 200 kr vid FTX. Villa: första besiktning från 3 150 kr inkl moms. Uppskattning – exakt pris i offert.
Vem får utföra OVK?
En funktionskontrollant certifierad av RISE eller Kiwa. Behörighet N täcker S, F och FX samt småhus; behörighet K krävs för FT och FTX i alla andra byggnader (BFS 2011:16 6 §). Certifikatet gäller högst fem år.
Vad händer om OVK inte görs?
Byggnadsnämnden kan förelägga ägaren att utföra besiktningen eller åtgärda brister (PBL 11 kap. 19 §) och förena föreläggandet med vite (11 kap. 37 §). I Huddinge omfattas 242 bostadsrättsföreningar av kravet.
Styrelsepraktik
Hur räknar vi ut när nästa OVK ska vara gjord?
Från datumet på det senaste protokollet: 3 år vid FT eller FTX, 6 år vid självdrag, F eller FX (BFS 2011:16 3 §). Datumet står också på intyget i trapphuset. Om förra besiktningen var försenad räknas nästa ändå från när den skulle ha gjorts.
Läs mer: Styrelsens årshjul för OVK – vad som ska göras när i en bostadsrättsförening i Huddinge
Vem i styrelsen ansvarar för OVK?
Styrelsen som helhet företräder byggnadens ägare (PBL 8 kap. 25 §). Praktiskt bör en ledamot eller förvaltaren utses som ansvarig för att bevaka datum, upphandla och följa upp – men ansvaret gentemot kommunen stannar hos styrelsen.
Läs mer: Styrelsens årshjul för OVK – vad som ska göras när i en bostadsrättsförening i Huddinge
Hur mycket ska vi avsätta per år för OVK?
Dela besiktningskostnaden med intervallet. Ett hus med 40 lägenheter och frånluft: cirka 450–700 kr per lägenhet ex moms i bandet 31–80 lägenheter, alltså 18 000–28 000 kr vart sjätte år, eller 3 000–4 700 kr per år. Lägg till en reserv för ombesiktning och injustering. Uppskattning – exakt pris i offert.
Ska åtgärderna efter OVK ligga i underhållsplanen?
Ja. Injustering (400–900 kr per lägenhet), rengöring av kanaler (600–1 200 kr per lägenhet) och filterbyten är återkommande underhåll som protokollet ofta pekar ut. Att planera dem mellan besiktningarna minskar risken för anmärkning.
Kan förvaltaren vara ansvarig för OVK?
Förvaltaren kan sköta bevakning, upphandling, avisering och uppföljning enligt avtal. Men ansvaret gentemot byggnadsnämnden ligger alltid hos byggnadens ägare (PBL 8 kap. 25 §) – för en bostadsrättsförening styrelsen. Ett avtal som lägger kontrollen på förvaltaren binder parterna men flyttar inte ansvaret.
Läs mer: Förvaltarens roll vid OVK – vad som kan läggas ut och vad som alltid stannar hos styrelsen
Vad ska stå i förvaltningsavtalet om OVK?
Vem som bevakar förfallodatum per system, vem som upphandlar kontrollant och med vilket behörighetskrav, vem som aviserar medlemmarna, vem som tar emot och arkiverar protokollet, vem som beställer åtgärder efter anmärkning och hur styrelsen informeras. Och vad som gäller om förvaltaren missar datumet.
Läs mer: Förvaltarens roll vid OVK – vad som kan läggas ut och vad som alltid stannar hos styrelsen
Får föreningen ta betalt av en medlem för ombesiktning av lägenheten?
Nej. Föreningen bekostar OVK och får inte ta särskilt betalt av medlemmarna, även om enskilda lägenheter måste ombesiktigas. Det gäller själva kontrollen. Kostnaden för att åtgärda bristen är en annan fråga som styrs av stadgarna.
Läs mer: Anmärkning i en lägenhet – vem betalar åtgärden, föreningen eller medlemmen?
Vem åtgärdar en köksfläkt som medlemmen installerat?
Normalt medlemmen. Brister i lägenheter åtgärdas enligt stadgarna och beroende på vem som orsakat felet; en motordriven fläkt eller ett igensatt don efter renovering betalas normalt av medlemmen. Styrelsen bör ge skriftlig anvisning och en frist.
Läs mer: Anmärkning i en lägenhet – vem betalar åtgärden, föreningen eller medlemmen?
Måste medlemmen släppa in kontrollanten?
Ja. Medlemmar och hyresgäster är skyldiga att ge kontrollanten tillträde till lägenheten. Aviseras besiktningen i god tid och medlemmen ändå inte ger tillträde noteras det som anmärkning och ett återbesök krävs, som ofta debiteras extra.
Läs mer: Tillträde till lägenheterna vid OVK – medlemmens skyldighet och styrelsens avisering
Hur många lägenheter måste besiktigas?
Kontrollanten ska kunna bedöma systemet i sin helhet, och flöden mäts vid don i lägenheterna. Alla lägenheter ska därför vara tillgängliga. Ej tillträde till lägenheter finns med bland de vanliga anmärkningarna i branschens sammanställningar.
Läs mer: Tillträde till lägenheterna vid OVK – medlemmens skyldighet och styrelsens avisering
Behöver vår förening en kontrollant med behörighet K?
Ja om någon del av huset har FT eller FTX – till exempel en lokal med eget aggregat eller en ombyggd del (BFS 2011:16 6 §). För självdrag, F och FX räcker N. Vet ni inte vilket system huset har: välj K, som omfattar alla system.
Läs mer: Välja funktionskontrollant: behörighet N eller K, certifikat och vad offerten ska innehålla
Hur kontrollerar vi att kontrollanten är certifierad?
Certifiering utfärdas av RISE eller Kiwa Certification AB och gäller högst fem år. Boverket hänvisar till certifieringsorganens webbplatser för sökning av certifierade kontrollanter. Be om certifikatnummer och giltighetstid i offerten.
Läs mer: Välja funktionskontrollant: behörighet N eller K, certifikat och vad offerten ska innehålla
Vad betyder G och EG i protokollet?
Godtagbart respektive ej godtagbart. Resultatet anges ofta per system och per utrymme, så att ett hus kan ha G för fläktrummet och EG för tre lägenheter. Huset som helhet är inte godkänt förrän alla EG åtgärdats och ombesiktigats.
Läs mer: Så läser styrelsen OVK-protokollet: G/EG, anmärkningar, energiförslag och nästa datum
Måste vi genomföra energiförslagen?
Nej. Kontrollanten ska undersöka och redovisa åtgärder som förbättrar energihushållningen utan sämre inomhusklimat (PBF 5 kap. 3 §), men ägaren avgör själv om de genomförs. Förslagen är underlag för underhållsplanen och för energideklarationen.
Läs mer: Så läser styrelsen OVK-protokollet: G/EG, anmärkningar, energiförslag och nästa datum
Miljonprogrammet
Vilket intervall gäller för ett miljonprogramshus med frånluft?
Vart sjätte år för flerbostadshus med F-system (BFS 2011:16 3 §). Har huset byggts om till FX med frånluftsvärmepump gäller fortfarande 6 år. Först vid FT eller FTX blir intervallet 3 år.
Läs mer: Miljonprogrammets frånluftshus: OVK i Flemingsberg, Skogås, Vårby och Västra Skogås
Vad är den vanligaste anmärkningen i 60–70-talshus?
Luftflöden lägre än projekterade, enligt Svensk Ventilation det vanligaste felet vid OVK. I miljonprogramshus beror det oftast på smuts i kanaler och don, slitna fläktar och att injusteringen aldrig gjorts om sedan huset byggdes.
Läs mer: Miljonprogrammets frånluftshus: OVK i Flemingsberg, Skogås, Vårby och Västra Skogås
Anmärkningar
Kräver lagen en ombesiktning efter anmärkning?
Lagen kräver att ägaren åtgärdar brister snarast möjligt (PBF 5 kap. 7 §) men inte uttryckligen en ny OVK av certifierad kontrollant. I praktiken begär kommunen normalt ett godkänt protokoll efter åtgärd, och det är det enklaste sättet att visa att bristerna är avhjälpta.
Läs mer: Efter anmärkning: åtgärd, ombesiktning och vad Huddinge kommun förväntar sig
Hur lång tid har vi på oss?
Fristen sätts i protokollet eller av kommunen, typiskt 3–6 månader. Bristerna ska ändå åtgärdas snarast möjligt – fristen är en bortre gräns, inte en väntetid.
Läs mer: Efter anmärkning: åtgärd, ombesiktning och vad Huddinge kommun förväntar sig
Tillsyn och protokoll
Vart skickas OVK-protokollet i Huddinge?
Till miljö- och bygglovsförvaltningen via bygglov@huddinge.se, som handlägger för bygglovs- och tillsynsnämnden. Det är funktionskontrollanten som skickar (PBF 5 kap. 5 §); föreningen får ett eget exemplar och anslår intyget i huset.
Måste vi anmäla om vi byter från frånluft till FTX?
Ja. Byte av system eller väsentlig ändring av ventilationen kräver anmälan och startbesked hos byggnadsnämnden (PBL 9 kap., VÄS BFS 2012:12) och därefter en första besiktning innan systemet tas i bruk. Huddinge anger dock att byte från självdrag till mekanisk frånluft i ett småhus inte kräver anmälan.
Fick du inte svar? Ring eller begär offert
Lämna telefonnummer och ort så återkommer vi med ett pris samma arbetsdag. Uppskattning – exakt pris i offert.
Eller ring 010-300 16 00