Vanliga frågor om OVK i Huddinge

Från datumet på det senaste protokollet: 3 år vid FT eller FTX, 6 år vid självdrag, F eller FX (BFS 2025:6 3 §). Datumet står också på intyget i trapphuset. Om förra besiktningen var försenad räknas nästa ändå från när den skulle ha gjorts.

Styrelsen som helhet företräder byggnadens ägare (PBL 8 kap. 25 §). Praktiskt bör en ledamot eller förvaltaren utses som ansvarig för att bevaka datum, upphandla och följa upp – men ansvaret gentemot kommunen stannar hos styrelsen.

Dela besiktningskostnaden med intervallet. Ett hus med 40 lägenheter och frånluft: cirka 450–700 kr per lägenhet ex moms i bandet 31–80 lägenheter, alltså 18 000–28 000 kr vart sjätte år, eller 3 000–4 700 kr per år. Lägg till en reserv för ombesiktning och injustering. Uppskattning – exakt pris i offert.

Ja. Injustering (400–900 kr per lägenhet), rengöring av kanaler (600–1 200 kr per lägenhet) och filterbyten är återkommande underhåll som protokollet ofta pekar ut. Att planera dem mellan besiktningarna minskar risken för anmärkning.

Förvaltaren kan sköta bevakning, upphandling, avisering och uppföljning enligt avtal. Men ansvaret gentemot byggnadsnämnden ligger alltid hos byggnadens ägare (PBL 8 kap. 25 §) – för en bostadsrättsförening styrelsen. Ett avtal som lägger kontrollen på förvaltaren binder parterna men flyttar inte ansvaret.

Vem som bevakar förfallodatum per system, vem som upphandlar kontrollant och med vilket behörighetskrav, vem som aviserar medlemmarna, vem som tar emot och arkiverar protokollet, vem som beställer åtgärder efter anmärkning och hur styrelsen informeras. Och vad som gäller om förvaltaren missar datumet.

Vart sjätte år för flerbostadshus med F-system (BFS 2025:6 3 §). Har huset byggts om till FX med frånluftsvärmepump gäller fortfarande 6 år. Först vid FT eller FTX blir intervallet 3 år.

Luftflöden lägre än projekterade, enligt Svensk Ventilation det vanligaste felet vid OVK. I miljonprogramshus beror det oftast på smuts i kanaler och don, slitna fläktar och att injusteringen aldrig gjorts om sedan huset byggdes.

Nej. Föreningen bekostar OVK och får inte ta särskilt betalt av medlemmarna, även om enskilda lägenheter måste ombesiktigas. Det gäller själva kontrollen. Kostnaden för att åtgärda bristen är en annan fråga som styrs av stadgarna.

Normalt medlemmen. Brister i lägenheter åtgärdas enligt stadgarna och beroende på vem som orsakat felet; en motordriven fläkt eller ett igensatt don efter renovering betalas normalt av medlemmen. Styrelsen bör ge skriftlig anvisning och en frist.

Ja. Medlemmar och hyresgäster är skyldiga att ge kontrollanten tillträde till lägenheten. Aviseras besiktningen i god tid och medlemmen ändå inte ger tillträde noteras det som anmärkning och ett återbesök krävs, som ofta debiteras extra.

Kontrollanten ska kunna bedöma systemet i sin helhet, och flöden mäts vid don i lägenheterna. Alla lägenheter ska därför vara tillgängliga. Ej tillträde till lägenheter finns med bland de vanliga anmärkningarna i branschens sammanställningar.

Ja om någon del av huset har FT eller FTX – till exempel en lokal med eget aggregat eller en ombyggd del (BFS 2025:6 6 §). För självdrag, F och FX räcker N. Är systemet okänt: välj K, som omfattar alla system.

Certifiering utfärdas av RISE eller Kiwa Certification AB och gäller högst fem år. Boverket hänvisar till certifieringsorganens webbplatser för sökning av certifierade kontrollanter. Be om certifikatnummer och giltighetstid i offerten.

Godtagbart respektive ej godtagbart. Resultatet anges ofta per system och per utrymme, så att ett hus kan ha G för fläktrummet och EG för tre lägenheter. Huset som helhet är inte godkänt förrän alla EG åtgärdats och ombesiktigats.

Nej. Kontrollanten ska undersöka och redovisa åtgärder som förbättrar energihushållningen utan sämre inomhusklimat (PBF 5 kap. 3 §), men ägaren avgör själv om de genomförs. Förslagen är underlag för underhållsplanen och för energideklarationen.

Lagen kräver att ägaren åtgärdar brister snarast möjligt (PBF 5 kap. 7 §) men inte uttryckligen en ny OVK av certifierad kontrollant. I praktiken begär kommunen normalt ett godkänt protokoll efter åtgärd, och det är det enklaste sättet att visa att bristerna är avhjälpta.

Fristen sätts i protokollet eller av kommunen, typiskt 3–6 månader. Bristerna ska ändå åtgärdas snarast möjligt – fristen är en bortre gräns, inte en väntetid.

Till miljö- och bygglovsförvaltningen via bygglov@huddinge.se, som handlägger för bygglovs- och tillsynsnämnden. Det är funktionskontrollanten som skickar (PBF 5 kap. 5 §); föreningen får ett eget exemplar och anslår intyget i huset.

Ja. Byte av system eller väsentlig ändring av ventilationen kräver anmälan och startbesked hos byggnadsnämnden (PBL 9 kap., VÄS BFS 2012:12) och därefter en första besiktning innan systemet tas i bruk. Huddinge anger dock att byte från självdrag till mekanisk frånluft i ett småhus inte kräver anmälan.

Nej. Byggnadens ägare är bostadsrättsföreningen som juridisk person, inte den enskilda medlemmen (PBL 8 kap. 25 §). Vid en vanlig lägenhetsöverlåtelse byts bara medlemmen – föreningens skyldighet att beställa, bekosta och redovisa OVK i tid påverkas inte alls av vem som äger den enskilda bostadsrätten.

F, det vanligaste systemet i Huddinges flerbostadshus (drygt hälften av lägenheterna, enligt en uppskattning utifrån SCB:s statistik över byggnadsår), har sex års intervall. Ett giltigt protokoll kan alltså vara nästan sex år gammalt utan att något är fel – fråga i så fall efter nästa förfallodatum snarare än att bara se på besiktningsdatumet.

Bara om huset har FT-, FX- eller FTX-ventilation, det vill säga fläktstyrd till- och frånluft eller frånluft med värmeåtervinning. Då krävs en första besiktning innan systemet tas i bruk, men ingen återkommande kontroll därefter. Har huset självdrag (S) eller enkel frånluft (F) finns inget OVK-krav alls (BFS 2025:6 2 §, PBF 5 kap. 1 §).

Nej. Huddinge kommun anger uttryckligen att ett byte från självdrag (S) till enkel frånluft (F) i ett småhus inte kräver anmälan. Installation av FT-, FX- eller FTX-ventilation är däremot en anmälningspliktig åtgärd hos bygglovs- och tillsynsnämnden, och systemet ska ha en första besiktning innan det tas i bruk.

Vart tredje år med FT eller FTX, vart sjätte år med självdrag, F eller FX (BFS 2025:6 3 §). Har fastigheten både bostäder med frånluft och en lokal med FTX gäller båda intervallen parallellt. Tiden räknas från den senast faktiskt utförda besiktningen.

Avtalet binder parterna men flyttar inte ansvaret gentemot byggnadsnämnden. Det är alltid fastighetens ägare som svarar för att OVK görs (PBL 8 kap. 25 §), utser kontrollant, bekostar besiktningen och åtgärdar brister snarast möjligt (PBF 5 kap. 7 §).

Framför allt systemtyp: S är billigast, F och FX ligger mellan, FT och FTX är dyrast eftersom de kräver fler mätpunkter och en kontrollant med behörighet K. Med 51 procent F och 23 procent FTX i kommunens flerbostadshus möter Huddinges beställare båda ytterligheterna. Fastighetens storlek, tillgängligheten på plats och om det är en första eller återkommande besiktning avgör resten.

Ja, enligt branschöversikter cirka 15–30 procent över rikssnittet, vilket gäller hela länet och alltså Huddinge också. Restid och det generella kostnadsläget i en storstadsregion brukar anges som förklaring.

Nej, normalt inte. Vid nybyggnad är det byggherren som ser till att första besiktningen görs, och den ska vara klar innan ventilationen tas i bruk. Föreningens uppgift är att få ut resultatet vid överlämningen och sedan ta över ansvaret för de återkommande besiktningarna som ägare.

Från dagen då första besiktningen faktiskt utfördes – inte från inflyttning eller tillträde. Med FT eller FTX i ett flerbostadshus gäller tre år, med S, F eller FX sex år. Datumet för nästa besiktning ska stå på intyget som kontrollanten utfärdar.

Nej. Förskolor, skolor, fritidshem och gymnasier ligger i den grupp i BFS 2025:6 3 § som alltid får tre år, oberoende av ventilationssystem. Ett kontor eller flerbostadshus med samma FTX-aggregat hade också fått tre år, men med S, F eller FX hade det fått sex – skolan får tre även då.

Fastighetsägaren, inte huvudmannen som driver verksamheten (PBL 8 kap. 25 §). Hyresavtalet reglerar bara det inbördes förhållandet mellan parterna – gentemot bygglovs- och tillsynsnämnden i Huddinge är det alltid den som äger byggnaden som ska se till att OVK görs, oavsett vem som bedriver skol- eller förskoleverksamhet i lokalen.

Vi kopplar 242 bostadsrättsföreningar till Huddinge utifrån SCB:s och Bolagsverkets register. 156 av dem är markerade som aktiva, 86 är inte det. Siffran är en uppskattning, inte en officiell lista, och ingen av oss kan se i registret var huset står.

Nej. OVK-plikten följer byggnaden och ventilationssystemet, inte föreningens status i ett register. Står huset och har ett ventilationssystem som omfattas gäller plikten, och det är ägaren som ansvarar för den.