Protokollet kommer, och tre lägenheter har fått anmärkning: en köksfläkt med motor på frånluftskanalen, ett badrumsdon som försvann vid renoveringen och en tilluftsventil som är spacklad. Huset som helhet får inte ett rent protokoll förrän de tre är åtgärdade. Frågan på nästa styrelsemöte är alltid densamma: vem ska betala?
Två olika kostnader
Det första steget är att skilja på kontrollen och åtgärden.
Kontrollen – OVK och ombesiktning – är alltid föreningens kostnad. Föreningen är byggnadens ägare och bekostar OVK. Den får inte ta särskilt betalt av medlemmarna, även om enskilda lägenheter måste ombesiktigas. Det slår Bostadsrätterna fast, och det följer av att OVK är ett ägaransvar enligt PBL 8 kap. 25 §. En medlem som orsakat en anmärkning kan alltså inte faktureras för att kontrollanten kommer tillbaka.
Åtgärden i lägenheten är en annan fråga. Vem som åtgärdar brister i lägenheter beror på stadgarna och på vem som orsakat felet. Huvudregeln i de flesta föreningars stadgar är att medlemmen svarar för lägenhetens inre – och en motordriven fläkt som medlemmen själv installerat, eller ett don som togs bort vid medlemmens badrumsrenovering, betalas normalt av medlemmen.
Vad som är föreningens
Ventilationssystemet som sådant – kanaler, fläktar, aggregat, gemensamma don – är föreningens ansvar. Anmärkningar som beror på systemet åtgärdas och bekostas av föreningen:
- för låga flöden på grund av smuts i kanaler eller sliten fläkt,
- obalans mellan lägenheter som kräver injustering,
- otäta kanaler, trasiga spjäll,
- saknade drift- och skötselinstruktioner,
- uteluftsventiler som föreningen själv tätade vid fönsterbyte.
Vad som normalt är medlemmens
Anmärkningar som beror på medlemmens egna ändringar i lägenheten:
- köksfläkt med motor ansluten till gemensam självdrags- eller frånluftskanal,
- frånluftsdon som tagits bort, byggts in eller satts igen vid renovering,
- tilluftsventiler som spacklats, tapetserats eller tätats av medlemmen,
- egna installationer som ändrat flödena, till exempel en torktumlare kopplad till frånluftsdonet.
Gränsen dras av stadgarna. Föreningar med otydliga stadgar gör klokt i att förtydliga ansvarsfördelningen för ventilation vid nästa stadgeändring.
Styrelsens handläggning
- Läs protokollet per lägenhet. Kontrollanten anger resultat per utrymme, ofta med en kort beskrivning av bristen.
- Kategorisera varje anmärkning som föreningens eller medlemmens enligt stadgarna.
- Skriv till berörda medlemmar. Ange bristen, vad som krävs för att åtgärda den – till exempel spiskåpa utan motor eller nytt don – en frist och vem som bekostar. Erbjud gärna föreningens entreprenör till självkostnad.
- Beställ föreningens åtgärder av ventilationstekniker snarast möjligt (PBF 5 kap. 7 §).
- Boka ombesiktning av de anmärkta delarna när allt är åtgärdat, inom den frist protokollet anger – typiskt 3–6 månader. Kommunen begär normalt ett godkänt protokoll efter åtgärd.
- Dokumentera korrespondens och åtgärder.
Om medlemmen inte åtgärdar
Föreningen är ansvarig gentemot bygglovs- och tillsynsnämnden i Huddinge oavsett vem som orsakat bristen. Ägaren ska snarast möjligt vidta de åtgärder som behövs (PBF 5 kap. 7 §), och nämnden kan förelägga föreningen med vite om så inte sker (PBL 11 kap. 19 och 37 §§). Styrelsen kan därför inte vänta obegränsat på en medlem.
Vägen är då: skriftlig anmaning med frist, därefter att föreningen låter utföra åtgärden och kräver ersättning enligt stadgarna. I sista hand finns bostadsrättslagens regler om rättelseanmaning vid vanvård. Så långt behöver det sällan gå – de flesta medlemmar åtgärdar när de förstår att grannens matos och husets protokoll hänger på deras köksfläkt.
Förebygg
- Renoveringsregler som anger att köksfläkt med motor inte får anslutas till kanal, att don inte får tas bort och att ventiler ska bevaras.
- Tillståndsprövning för kök- och badrumsrenovering med ventilationen som punkt.
- Information till nya medlemmar vid tillträde.
- Avisering inför OVK med påminnelse om vad kontrollanten letar efter. Läs Tillträde till lägenheter.
Hyresfastigheter
För hyresvärdar gäller samma logik: OVK och ombesiktning är ägarens kostnad; åtgärder i lägenheten som hyresgästen orsakat regleras av hyresavtalet och hyreslagen. Hyresgästen har alltid rätt att ta del av protokollet.
Sammanfattning
Kontrollen betalar föreningen, alltid. Åtgärden följer stadgarna och orsaken. Styrelsen handlägger snabbt, skriftligt och med frist – för det är föreningen som svarar mot kommunen. Se Efter anmärkning: åtgärd och ombesiktning.