Ett protokoll med anmärkningar är vanligt, särskilt i hus från 1960- och 70-talen som inte injusterats på decennier. Det är inget misslyckande, men det startar en process med tydliga steg och en frist. Styrelser i Huddinge som hanterar den snabbt slipper både tillsynsärenden och dubbla kostnader.
Vad lagen faktiskt kräver
Plan- och byggförordningen är kort: om ägaren har anledning att misstänka att systemet inte uppfyller kraven ska ägaren snarast möjligt vidta de åtgärder som behövs (PBF 5 kap. 7 §). Ett protokoll med EG är en sådan anledning. Därtill gäller det allmänna underhållskravet i PBL 8 kap. 14 §: anordningar som ventilation ska hållas i sådant skick att de alltid fyller sitt ändamål.
Lagen kräver däremot inte uttryckligen en ny OVK av certifierad kontrollant efter åtgärd. Länsstyrelsernas tillsynsvägledning från 2025 påpekar att kommuner inte kan kräva ombesiktning med nytt OVK-protokoll med stöd av OVK-reglerna; de kan i stället kräva redovisning av utförda åtgärder och relevanta kontroller (PBF 5 kap. 7 § och 7 kap. 4 §).
Vad kommunen normalt begär
I praktiken begär de flesta kommuner ett godkänt protokoll från ombesiktning och sätter bevakningsdatum efter protokollet. Sollentuna och Sundbyberg anger sex månader; Tyresö kräver att datum för ombesiktning anges i ett ej godkänt protokoll. Bygglovs- och tillsynsnämnden i Huddinge tar emot protokoll via bygglov@huddinge.se och följer upp ej godkända besiktningar.
Ett godkänt ombesiktningsprotokoll är det enklaste sättet att avsluta ärendet, eftersom det kommer från en certifierad kontrollant och redovisar samma mätpunkter som originalet.
Processen steg för steg
1. Läs och sortera. Vilka anmärkningar är föreningens (fläkt, kanaler, injustering, dokumentation) och vilka är medlemmars (motorfläkt, borttaget don, tätad ventil)? Läs Så läser styrelsen protokollet.
2. Beställ föreningens åtgärder. Injustering, rengöring och reparation utförs av ventilationstekniker, inte av kontrollanten, och ingår aldrig i OVK-priset. Injustering efter flödesmätning är dessutom en av Boverkets energiåtgärder – den betalar sig ofta.
3. Anmoda medlemmar. Skriftligt, med beskrivning av bristen, krav på åtgärd och frist. Läs Vem betalar.
4. Boka återbesök för lägenheter som inte kunde besiktigas.
5. Boka ombesiktning när allt är åtgärdat, inom fristen. Ombesiktningen avser normalt bara de utrymmen eller system som fått anmärkning.
6. Se till att det godkända protokollet når kommunen. Kontrollanten skickar; styrelsen bekräftar.
7. Anslå nytt intyg om det utfärdas, och uppdatera underhållsplanen.
Fristen
Fristen anges i protokollet eller av kommunen, typiskt 3–6 månader. Den är en bortre gräns: bristerna ska åtgärdas snarast möjligt. Är fristen omöjlig att hålla – till exempel för att fläktbyte kräver upphandling – bör styrelsen kontakta bygglovsenheten och redovisa en tidplan i stället för att låta datumet passera. Kommunen får också besluta om senareläggning om byggnaden står inför en omedelbar ändringsåtgärd (BFS 2011:16 4 §).
Om inget händer
Bygglovs- och tillsynsnämnden kan förelägga föreningen att åtgärda bristerna (PBL 11 kap. 19 §), förena föreläggandet med vite (11 kap. 37 §) och låta anteckna det i fastighetsregistret (11 kap. 40 §). Vanlig praxis är påminnelse, anmodan och först därefter föreläggande – men i länsstyrelsernas sammanställning finns ett föreläggande att åtgärda brister inom sex månader, förenat med vite om 50 000 kr. En förening som svarar på påminnelsen med en tidplan och en bokad ombesiktning stannar nästan alltid där.
Kostnader
| Post | Riktvärde ex moms |
|---|---|
| Ombesiktning av anmärkta delar | 1 500–6 000 kr, ofta 30–50 % av grundpriset |
| Återbesök vid ej tillträde | 800–1 500 kr per tillfälle |
| Injustering av luftflöden | 400–900 kr per lägenhet |
| Rengöring av frånluftskanaler | 600–1 200 kr per lägenhet |
| Filterbyte FTX | 800–2 500 kr per aggregat |
Alla belopp är uppskattningar – exakt pris i offert. Föreningen bekostar OVK och ombesiktning och får inte ta särskilt betalt av medlemmarna; åtgärder i enskilda lägenheter följer stadgarna.
Undvik nästa anmärkning
Flera av de vanliga anmärkningarna är förutsägbara: smuts efter decennier utan rengöring, obalans efter fönsterbyte, motorfläktar efter köksrenoveringar. Lägg rengöring och injustering i underhållsplanen mellan besiktningarna, ha tydliga renoveringsregler och informera medlemmarna. Läs OVK i underhållsplanen och Inlämning till Huddinge kommun.