Huddinge har 242 bostadsrättsföreningar i SCB:s och Bolagsverkets företagsregister, och exakt hälften – 121 stycken – registrerades 2011 eller senare. Toppen kom 2015–2017, då 55 nya föreningar tillkom, varav 25 under 2017 ensamt. Bland de nyare föreningarna med postnummer i kommunen är Huddinge och Skogås de vanligaste postorterna, följda av Segeltorp, Vårby och Trångsund. Registreringsåret säger inte exakt när ett hus stod klart, men siffrorna visar att många styrelser i kommunen är relativt nya och har tagit över ett hus direkt från en byggherre.
SCB:s bostadsstatistik pekar åt samma håll: drygt 3 000 lägenheter i flerbostadshus har tillkommit i Huddinge sedan 2011. Enligt vår uppskattning har de flesta av dem sannolikt FTX, alltså till- och frånluft med värmeväxlare. Det är en helt annan utgångspunkt än i kommunens stora bestånd från 1960- och 70-talen, där mekanisk frånluft dominerar – se frånluft i miljonprogrammets hus.
Tidslinjen: från första besiktning till första återkommande OVK
Innan ventilationen tas i bruk. Första besiktningen ska vara gjord innan systemet används för första gången (PBF 5 kap. 1 §). Vid nybyggnad är det byggherren, inte den blivande föreningen, som ser till att den blir av. Gäller det FT eller FTX i ett flerbostadshus måste funktionskontrollanten ha behörighet K (BFS 2025:6 6 §). Görs kontrollen av någon med enbart behörighet N är den inte giltig och måste göras om. Mer om behörigheterna i Välja funktionskontrollant.
Direkt efter besiktningen. Kontrollanten upprättar ett protokoll, ger ägaren ett exemplar och skickar ett till kommunen. I Huddinge är det bygglovs- och tillsynsnämnden som har tillsynen, och miljö- och bygglovsförvaltningen tar emot protokollen via bygglov@huddinge.se. Samtidigt utfärdas ett intyg med datum, resultat och datum för nästa besiktning, som ska sitta väl synligt i huset (PBF 5 kap. 5–6 §§). Hur kommunen hanterar protokollen beskrivs i OVK-protokollet i Huddinge kommun.
Vid överlämningen. När föreningen tar över huset blir den ägare och därmed ansvarig för alla kommande besiktningar. Det är nu dokumentationen ska byta händer (se checklistan nedan).
Tre eller sex år senare. Nästa OVK ska göras inom intervallet räknat från den senast utförda besiktningen: tre år för FT och FTX, sex år för S, F och FX i flerbostadshus. Blir föreningen sen flyttas inte klockan fram – nästa tidpunkt räknas från när besiktningen borde ha gjorts.
Det här granskar kontrollanten första gången
PBF 5 kap. 2 § anger fyra grundkrav: att funktion och egenskaper stämmer med gällande föreskrifter, att systemet är fritt från föroreningar som kan spridas i byggnaden, att instruktioner och skötselanvisningar är lätta att komma åt och att systemet i övrigt fungerar som avsett. Boverkets allmänna råd lägger till punkter som bara hör till första besiktningen:
- stämmer utförandet med ritningarna?
- är flödena rätt injusterade?
- blandas tilluft och frånluft genom kortslutning?
- sitter uteluftsintaget på en lämplig plats?
- förekommer drag, fukt, lukt eller störande ljud?
- går det att komma åt aggregat och kanaler för skötsel?
Här ligger förklaringen till att en första besiktning är mer omfattande än de återkommande kontrollerna. Det som godkänns nu blir referensen för alla framtida OVK i huset.
Checklista för en nybildad förening
Styrelsens första år i ett nybyggt hus är fullt av garantiärenden och avtal. Ventilationen hamnar lätt längre ner på listan, men några saker är enklast att lösa medan byggherren fortfarande är nåbar:
- Begär ut besiktningsprotokollet och intyget och kontrollera att intyget verkligen har satts upp i huset.
- Be om relationsritningar, alltså ritningar över det som byggdes och inte bara det som projekterades.
- Samla drift- och skötselinstruktionerna: orienteringsplan, översiktsschema, driftkort, flödesschema samt funktions- och skötselanvisningar. Saknade instruktioner eller relationshandlingar är en vanlig anmärkning vid senare OVK.
- Räkna ut första förfallodatum utifrån besiktningsdatumet på intyget och för in det i föreningens årshjul för OVK.
- Ta reda på hur många system huset har. Det är inte ovanligt att flera olika system finns i samma byggnad, och kommersiella lokaler i bottenplan har ofta ett eget aggregat. Varje system kan ha sitt eget intervall.
- Följ upp eventuella anmärkningar. Fick första besiktningen brister ska de vara åtgärdade och ombesiktigade innan ansvaret lämnas över. Läs mer om ombesiktning.
Planerar föreningen längre fram att byta system eller göra en väsentlig ändring krävs anmälan och startbesked hos nämnden (PBL 9 kap., VÄS BFS 2012:12), och därefter en ny första besiktning.
När huset byggs för uthyrning
Byggs huset som hyresfastighet är ordningen densamma: byggherren ordnar första besiktningen, och därefter bär ägaren ansvaret, vare sig det är samma bolag eller en köpare. Här finns ingen styrelse att lämna över till, så det är förvaltningen som behöver kräva in underlaget vid tillträdet. Det löpande ansvaret beskrivs i Hyresvärdens OVK-ansvar i Huddinge.
Vad kostar det?
Eftersom första besiktningen är mer omfattande kostar den ofta något mer än en återkommande OVK. Som riktmärke för FTX i ett hus med 11–30 lägenheter ligger återkommande OVK från 750 kr per lägenhet ex moms (750–1 200 kr), och styckpriset sjunker i större hus. För små objekt gäller en minimidebitering på 3 500–5 500 kr. Allt är uppskattningar – exakt pris ges i offert. Jämför med Vad kostar OVK i Huddinge och priser för bostadsrättsföreningar.