En funktionskontrollant som står utanför en låst dörr kan inte mäta flödet vid badrumsdonet, inte se om köksfläkten har motor och inte avgöra om tilluftsventilen är öppen. I ett hus med 60 lägenheter där 12 inte öppnar blir protokollet ofullständigt, och föreningen får betala ett återbesök. Tillträde är därför det praktiska moment som avgör mest om OVK blir smidig eller dyr.
Varför alla lägenheter behöver besiktigas
Enligt Boverkets allmänna råd mäts luftflöden i mekaniska system först som totalflöden och sedan som delflöden i huvudkanaler och vid don. Donen sitter i lägenheternas kök och badrum. Kontrollanten gör också okulär kontroll av don och kanaler, letar efter motordrivna köksfläktar på gemensamma kanaler och kontrollerar att tilluftsvägar finns. Inget av det går att göra utifrån.
Utan tillträde kan systemet inte bedömas i sin helhet. Det noteras som anmärkning, och huset får inte ett rent protokoll förrän de saknade lägenheterna är besiktigade.
Medlemmens skyldighet
Medlemmar och hyresgäster är skyldiga att ge kontrollanten tillträde till lägenheten. Bostadsrättslagen ger föreningen rätt till tillträde för tillsyn och för arbete som föreningen svarar för, och OVK är en lagstadgad kontroll av föreningens ventilationssystem. Förutsättningen är avisering i god tid. Medlemmen behöver inte vara hemma men måste se till att kontrollanten kommer in – själv, via granne eller genom att lämna nyckel.
En avisering som ger tillträde
Erfarenhet från föreningar i Huddinge – ofta miljonprogramshus med många lägenheter per trapphus – pekar på några regler:
1–2 veckor innan. Kortare tid ger fler frånvarande, längre glöms bort. Ett sms eller anslag dagen innan minskar bortfallet.
Flera kanaler. Brev i brevlådan, anslag i entrén, e-post eller föreningens digitala kanal. Skriv enkelt, och på fler språk där det behövs.
Innehåll:
- datum och tidsintervall per trapphus,
- att OVK är lagstadgad och att tillträde är obligatoriskt,
- vad kontrollanten behöver komma åt: don i kök och badrum, spiskåpa, ventiler; att skåp och möbler framför don bör flyttas,
- att köksfläkt med motor på kanalen kommer att noteras,
- hur medlemmen bokar annan tid eller lämnar nyckel,
- att återbesök krävs vid ej tillträde.
Nyckelhantering. Nyckelskåp hos fastighetsskötaren eller förvaltaren mot kvittens. Kontrollanten och en representant för föreningen går tillsammans in i lägenheter där nyckel lämnats – aldrig kontrollanten ensam.
Reservdag. Ange redan i första aviseringen en reservdag för dem som missar den första.
Under besiktningsdagen
- En från styrelsen eller förvaltaren följer med kontrollanten.
- Lista lägenheter som inte kunde besiktigas.
- Boka återbesöket på plats och avisera de berörda samma dag.
Återbesök – vem betalar
Återbesök vid ej tillträde debiteras normalt 800–1 500 kr per tillfälle. Uppskattning – exakt pris i offert. Föreningen bekostar OVK och får inte ta särskilt betalt av medlemmarna för kontrollen, inte ens vid ombesiktning av en enskild lägenhet. Återbesök på grund av ej tillträde ligger nära den regeln. Vissa föreningar har i stadgar eller ordningsregler att medlem som utan giltigt skäl vägrar tillträde svarar för föreningens merkostnad; om det är tillåtet beror på stadgarnas utformning, och styrelsen bör inte debitera utan stöd.
När medlemmen vägrar
Vägran efter upprepad avisering är ovanlig men förekommer. Föreningen är ansvarig gentemot bygglovs- och tillsynsnämnden i Huddinge för att OVK genomförs och att brister åtgärdas snarast möjligt (PBF 5 kap. 7 §). Styrelsen bör:
- avisera skriftligt en gång till, med frist och hänvisning till skyldigheten att ge tillträde,
- dokumentera,
- i sista hand använda bostadsrättslagens regler om tillträde, med möjlighet till handräckning.
Kontrollantens notering om ej tillträde är dokumentation som visar att föreningen gjort vad den kunnat.
Lokaler i huset
Lokalhyresgäster ska också ge tillträde. Lokalen har ofta eget FTX-aggregat med 3-årsintervall; avtalet kan lägga skötsel på hyresgästen men inte flytta föreningens ansvar. Avisera lokalen separat med hänsyn till verksamhetens öppettider.
Sammanfattning
Avisera tidigt, i flera kanaler, med nyckelalternativ och reservdag. Följ med kontrollanten och boka återbesök direkt. Debitera inte medlemmar utan stöd i stadgarna. Se Anmärkning i en lägenhet – vem betalar och Styrelsens årshjul.