I en bostadsrättsförening är OVK inte en enskild händelse utan en cykel. Mellan besiktningarna ska datum bevakas, pengar avsättas, kontrollant upphandlas, medlemmar aviseras, anmärkningar åtgärdas och protokoll arkiveras. Styrelser i Huddinge – ofta med ett hus från 1960- eller 70-talet, frånluft och sexårsintervall – gör klokt i att lägga in arbetet i ett årshjul så att det inte hänger på minnet hos en enskild ledamot.
Grunden: styrelsen är ägaren
Föreningen är byggnadens ägare, och styrelsen ansvarar för att OVK beställs och utförs i tid, att intyget anslås, att brister i gemensamma delar åtgärdas och att protokollet når kommunen (PBL 8 kap. 25 §, PBF 5 kap. 5–7 §§). Ansvaret kan inte delegeras bort gentemot byggnadsnämnden – en förvaltare kan utföra arbetet, men föreläggande riktas mot föreningen.
Cykeln: 3 eller 6 år
| System | Intervall |
|---|---|
| Självdrag, F, FX | 6 år |
| FT, FTX | 3 år |
| Lokaler i huset som är förskola eller vårdlokal | 3 år oavsett system |
Intervallet räknas från den senast faktiskt utförda besiktningen. Har huset både frånluft i bostäderna och FTX i lokaler finns två cykler.
Årshjul för en 6-årscykel
År 0 – besiktningsåret
- Kontrollanten besiktigar; protokoll till föreningen och till bygglovs- och tillsynsnämnden i Huddinge via bygglov@huddinge.se.
- Anslå intyget i trapphuset (PBF 5 kap. 6 §).
- Läs protokollet på nästa styrelsemöte: godtagbart/ej godtagbart per utrymme, energiförslag, flöden.
- Vid anmärkning: beställ åtgärder av ventilationstekniker snarast möjligt (PBF 5 kap. 7 §) och boka ombesiktning inom den frist protokollet anger, typiskt 3–6 månader.
- Skriv in nästa förfallodatum i underhållsplanen och i styrelsens årskalender.
År 1–2 – uppföljning och energi
- Ta ställning till energiförslagen i protokollet: injustering, behovsstyrning, drifttider, rengöring. Ägaren avgör själv.
- Uppdatera ventilationsdokumentationen: driftkort, relationsritningar om något byggts om.
- Informera nya medlemmar om renoveringsregler – inga köksfläktar med motor på gemensam kanal, inga tätade ventiler.
År 3 – halvtid
- Kontrollera att intyget sitter kvar.
- Om huset har FTX-lokaler: deras 3-årsbesiktning infaller nu.
- Se över om ombyggnader planeras som kan motivera senareläggning eller påverka intervallet.
År 4–5 – förberedelse
- Budgetera nästa OVK i underhållsplanen: 450–700 kr per lägenhet ex moms vid självdrag, 550–800 kr vid frånluft, 800–1 300 kr vid FTX i ett hus med 11–30 lägenheter; minimidebitering runt 3 500 kr. Uppskattning – exakt pris i offert.
- Begär offerter minst sex månader före förfallodatum. Kräv rätt behörighet: K om någon del har FT/FTX.
- Ta fram underlag: senaste protokoll, ritningar, driftkort, lägenhetsförteckning, lista över renoverade kök och badrum.
År 6 – besiktningsåret igen
- Avisera medlemmarna 1–2 veckor innan; tillträde är obligatoriskt.
- Ordna tillträde till fläktrum, vind och tak.
- Följ med kontrollanten.
- Boka återbesök direkt för lägenheter som inte kunde besiktigas.
Årshjul för en 3-årscykel
Samma moment, komprimerade: besiktning år 0, uppföljning och energiåtgärder år 1, offerter och underlag år 2, besiktning år 3. Med FTX tillkommer filterbyten en till två gånger per år och kontroll av värmeväxlaren – skötsel som inte är OVK men som avgör om nästa OVK blir godkänd.
Fasta punkter varje år
Oavsett var i cykeln föreningen befinner sig:
- Kontrollera intyget i trapphuset vid årsstämman.
- Rapportera OVK-status i förvaltningsberättelsen eller till stämman – datum för senaste och nästa besiktning.
- Uppdatera renoveringsreglerna och informera medlemmar som söker tillstånd för kök- eller badrumsrenovering.
- Avstäm med förvaltaren vem som bevakar datum. Läs Förvaltarens roll.
Vid styrelsebyte
OVK-ansvaret följer styrelsen, inte personen. Vid överlämning bör den avgående styrelsen lämna: senaste protokoll, datum för nästa besiktning per system, öppna anmärkningar, gällande avtal med kontrollant och ventilationsentreprenör, och ventilationsdokumentationen. Ett hus som byter styrelse året innan OVK förfaller är ett hus där besiktningen lätt glöms.
Om det ändå glöms
Bygglovs- och tillsynsnämnden i Huddinge kan förelägga föreningen att utföra OVK (PBL 11 kap. 19 §), förena föreläggandet med vite (11 kap. 37 §) och anteckna det i fastighetsregistret (11 kap. 40 §). Praxis är påminnelse och anmodan först – men en förening som svarar med en bokad besiktning stannar nästan alltid där. Se Underhållsplanen och OVK för bostadsrättsföreningar i Huddinge.