Huddinge kommun har 24 177 lägenheter i flerbostadshus, och omkring fyra av tio av dem ligger i hus byggda 1961–1975, miljonprogrammets år (uppskattat från SCB:s byggnadsperioder). Till skillnad från en bostadsrättsförening har en hyresfastighet inte en styrelse som delar ansvaret med de boende: ansvaret för OVK vilar helt och odelat på fastighetsägaren. Den här guiden går igenom vad som krävs.
Ägaren är alltid ansvarig
Plan- och bygglagen är entydig: byggnadens ägare ska se till att ventilationssystemets funktion kontrolleras av en certifierad funktionskontrollant när det är särskilt föreskrivet (PBL 8 kap. 25 §). Ett hyresavtal eller förvaltningsavtal som lägger uppgiften på en hyresgäst, entreprenör eller extern förvaltare är civilrättsligt bindande mellan parterna men flyttar inte ansvaret gentemot bygglovs- och tillsynsnämnden i Huddinge.
I praktiken innebär det att ägaren:
- utser en funktionskontrollant med rätt behörighet,
- bekostar besiktningen,
- ser till att hyresgästerna får möjlighet att ge tillträde,
- anslår intyget väl synligt i byggnaden,
- snarast möjligt åtgärdar de fel och brister som noteras i protokollet (PBF 5 kap. 7 §).
Plan- och bygglagens underhållskrav gäller parallellt: anordningar som ventilation ska hållas i sådant skick att de alltid fyller sitt ändamål (PBL 8 kap. 14 §).
Intervall per system
| Byggnad | System | Återkommande OVK |
|---|---|---|
| Flerbostadshus, kontor och liknande | FT, FTX | Vart tredje år |
| Flerbostadshus, kontor och liknande | S, F, FX | Vart sjätte år |
| Förskola, skola, vårdlokal i fastigheten | Alla | Vart tredje år |
Reglerna finns i BFS 2025:6 3 §. Intervallet räknas från den senast faktiskt utförda besiktningen – en försening flyttar inte fram nästa tidpunkt, den räknas i stället från när besiktningen egentligen skulle ha gjorts. En hyresfastighet i till exempel Vårby med frånluft i lägenheterna och en butikslokal med FTX i bottenplan har därför två separata cykler och två protokoll.
Behörighet
Behörighet N räcker för S-, F- och FX-system. FT och FTX i flerbostadshus och lokaler kräver behörighet K (BFS 2025:6 6 §). Anlitas en N-kontrollant för ett FTX-system är besiktningen inte giltig och måste göras om – kostnaden för den ogiltiga besiktningen är fastighetsägarens problem, inte kommunens.
Hyresgästernas roll och rättigheter
Två saker skiljer hyresfastigheten från en bostadsrättsförenings egna lägenheter:
- Tillträde. Hyresgästerna är skyldiga att ge kontrollanten tillträde till lägenheten. Avisering i god tid är en förutsättning – lägenheter som inte kan besiktigas ger anmärkning och ett återbesök som ofta debiteras extra.
- Insyn och klagorätt. Hyresgäster har rätt att ta del av ventilationsprotokollet, som blir allmän handling hos kommunen när det kommit in. De kan också vända sig till kommunens miljökontor med klagomål på inomhusmiljön enligt miljöbalken, oberoende av vad OVK-protokollet visar – miljönämnden kan då ställa egna krav parallellt med OVK-reglerna.
Lokalhyresgäster har dessutom ofta krav i sitt eget hyresavtal, men de kraven binder bara parterna sinsemellan, inte byggnadsnämnden.
Vad kontrollanten gör
Vid en återkommande besiktning kontrolleras enligt PBF 5 kap. 2–3 §§ att funktionen i huvudsak stämmer med de föreskrifter som gällde när systemet togs i bruk, att inga föroreningar i kanaler eller don kan spridas till de boende, att drift- och skötselinstruktioner finns tillgängliga och att systemet fungerar som avsett. Kontrollanten ska också redovisa vilka åtgärder som kan förbättra energihushållningen utan att försämra inomhusklimatet.
Vanliga anmärkningar i det äldre beståndet: luftflöden som understiger de projekterade, smuts i kanaler och don efter många år i drift, och köksfläktar som kopplats till en gemensam frånluftskanal och därmed trycker os till grannlägenheter.
Om protokollet inte blir godkänt
Ett icke godkänt protokoll skickas till kommunen på samma sätt som ett godkänt. Bygglovs- och tillsynsnämnden i Huddinge kan då kräva att ägaren redovisar utförda åtgärder, och i praktiken begär man ofta ett nytt, godkänt protokoll inom en satt tidsfrist. Åtgärdas bristerna inte kan nämnden besluta om åtgärdsföreläggande (PBL 11 kap. 19 §), som får förenas med vite (11 kap. 37 §) – ett föreläggande antecknas dessutom i fastighetsregistret (11 kap. 40 §).
Pris
OVK för flerbostadshus prissätts normalt per lägenhet med en minimidebitering för mindre fastigheter. En hyresfastighet med runt 20 lägenheter och frånluft (F) hamnar typiskt inom spannet 500–750 kr per lägenhet ex moms; FTX-system ligger högre. Uppskattning – exakt pris i offert efter uppgift om system, antal lägenheter och tillgänglighet.