En lägenhetsöverlåtelse är civilrättsligt en affär mellan säljare och köpare, men OVK-ansvaret ligger aldrig på den enskilda medlemmen. Det är bostadsrättsföreningen, som äger huset, som svarar mot Huddinge kommun – oavsett hur många lägenheter som bytt ägare sedan senaste besiktningen. Huddinge har omkring 240 bostadsrättsföreningar, och för den som köper en lägenhet i någon av dem är protokollet ändå en av de bättre källorna till hur väl förvaltat huset är.
Föreningen är ägaren – inte medlemmen
Skyldigheten att se till att OVK görs vilar på byggnadens ägare (PBL 8 kap. 25 §), och för ett flerbostadshus i bostadsrättsform är det föreningen som är ägare. Styrelsen beställer, bekostar och ser till att intyget anslås och att protokollet når kommunen. Att en enskild lägenhet byter ägare rubbar ingenting i den kedjan – varken tidsfristen till nästa besiktning eller ansvaret för redan noterade brister flyttas till den nya medlemmen personligen.
Så gammalt får protokollet vara
Intervallet avgörs av ventilationssystemet, inte av vem som äger lägenheten. I Huddinges flerbostadshus dominerar frånluft (F): uppskattningsvis drygt hälften av lägenheterna har det, med sex års återkommande intervall (BFS 2025:6 3 §). FT- och FTX-system har i stället tre års intervall; FTX är vanligast i hus från mitten av 1990-talet och framåt. En köpare bör alltså inte bara titta på besiktningsdatumet utan fråga föreningen vilket system huset har och när nästa besiktning förfaller – ett giltigt F-protokoll kan vara flera år gammalt utan att det är en varningssignal.
Vad en köpare bör begära
- Senaste OVK-protokoll och intyg, med besiktningsdatum och nästa förfallodatum.
- Om protokollet är godkänt eller har anmärkningar, och i så fall om en ombesiktning redan gjorts och godkänts.
- Om lägenheten själv nämns i protokollet – till exempel att kontrollanten inte fått tillträde, eller att ett don eller en fläkt i just den lägenheten är anmärkt.
- Om OVK finns med i underhållsplanen, som en indikation på att styrelsen planerar besiktningarna löpande snarare än ad hoc.
Protokollet finns hos styrelsen eller förvaltaren – dit bör köparen eller mäklaren vända sig.
Om det finns en anmärkning i just den lägenheten
Ansvaret för att åtgärda en brist i en enskild lägenhet beror på stadgarna och på vad som orsakat felet. En egen installerad köksfläkt kopplad till ett gemensamt frånluftssystem, eller ett don som satts igen efter en renovering, brukar vara sådant medlemmen själv får stå för – föreningen får inte ta särskilt betalt av medlemmarna för OVK i allmänhet, men det hindrar inte att stadgarna lägger kostnaden för en självförvållad brist på den som orsakat den. I en pågående affär bör köpare och säljare reglera skriftligt vem som svarar för en känd, ännu inte åtgärdad brist, i stället för att förlita sig på en muntlig överenskommelse som föreningen inte är part i.
Kontrollera om lägenheten fått en ändrad ventilation utan anmälan
Ett annat läge som ofta upptäcks först vid en visning är att en tidigare ägare kopplat en köksfläkt med egen motor till den gemensamma kanalen, eller dragit om en kanal i samband med en renovering. Byte av system eller väsentlig ändring av ventilationen är anmälningspliktigt och kräver en första besiktning innan systemet får tas i bruk. Föreningen svarar mot kommunen för att en sådan brist åtgärdas, men kostnaden kan enligt stadgarna hamna på medlemmen – och det är lättare att upptäcka innan köpet än efter. En fråga till styrelsen om huset haft några systembyten de senaste åren, och om de i så fall anmälts, hör hemma på samma lista som frågan om senaste protokollet. Se OVK-protokollet i Huddinge kommun för hela anmälningsgången.
Hämta protokollet i efterhand
Har varken säljare eller mäklare protokollet är det ändå möjligt att få tag på: det är allmän handling hos kommunen så snart kontrollanten skickat in det. I Huddinge tas det emot av miljö- och bygglovsförvaltningen för bygglovs- och tillsynsnämndens räkning. Se OVK-protokollet i Huddinge kommun för kontaktväg och vad som händer med ett protokoll som inte är godkänt.
Sammanfattning
En lägenhetsaffär i Huddinge påverkar aldrig föreningens OVK-ansvar – det ligger kvar hos föreningen som byggnadens ägare, oavsett vem som äger den enskilda bostadsrätten. En köpare gör klokast i att fråga efter protokollets ålder, systemtyp och eventuella anmärkningar innan affären går igenom, och att skriftligen reglera en känd brist i stället för att anta att den försvinner med ägarbytet. Läs mer om styrelsens löpande ansvar och om vem som åtgärdar en anmärkning i lägenheten.